Guia prático · Rescisão e multa
Multa por romper um contrato: quanto a lei permite, e quando ela é reduzida.
Encerrar um contrato antes do fim, ou deixar de cumprir o que foi combinado, quase sempre aciona uma multa. O que muita gente não sabe é que a lei põe limites nesse valor, e que o juiz pode reduzi-lo. Estas são as duas situações mais comuns, cada regra com o seu artigo.
A cláusula penal, e o seu teto. A multa combinada no contrato é o que a lei chama de cláusula penal. Ela é devida quando a parte, por culpa sua, deixa de cumprir o que prometeu ou entra em mora (CC, art. 408). Por maior que seja o número escrito no contrato, existe um limite claro: a multa não pode passar do valor da própria obrigação principal, isto é, no máximo 100% dela (CC, art. 412). Uma cláusula de 150% sobre uma dívida de R$ 40 mil, por exemplo, a lei corta para R$ 40 mil.
Quando a multa cede. Mesmo dentro do teto, a penalidade não é intocável. Se a obrigação já foi cumprida em parte, ou se o valor da multa é manifestamente excessivo diante da natureza e da finalidade do negócio, o juiz deve reduzi-la de forma equitativa (CC, art. 413). Não existe uma tabela: a redução é medida no caso concreto. Vale lembrar que quem cobra a multa não precisa provar que teve prejuízo, e que a pena vale como o mínimo da indenização (CC, art. 416).
A multa do aluguel é proporcional ao tempo cumprido. Quem aluga por prazo certo e devolve o imóvel antes do fim paga a multa que o contrato pactuou, mas reduzida na proporção do período que já cumpriu (Lei 8.245/91, art. 4º). Quanto mais perto do fim do contrato a saída acontece, menor a multa. Se o contrato não fixou o valor, quem o fixa é o juiz.
A saída de aluguel sem multa. Há uma hipótese em que o inquilino não paga nada: quando a mudança decorre de transferência do seu emprego para outra localidade, e ele avisa o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (Lei 8.245/91, art. 4º, parágrafo único). Fora dela, vale a conta proporcional.
Perguntas frequentes
A multa do meu contrato vale mesmo se for altíssima?
Até o teto, sim, e o teto é 100% da obrigação principal (art. 412). Acima disso, não vale. E mesmo abaixo do teto, o juiz pode reduzir a multa se ela for excessiva ou se você já cumpriu boa parte do combinado (art. 413).
Saí do aluguel na metade do contrato. Pago a multa inteira?
Não. A multa é proporcional ao tempo que faltava (art. 4º): cumprida a metade, grosso modo paga-se a metade. E se a saída foi por transferência do seu emprego para outra cidade, avisada por escrito com 30 dias, não há multa (parágrafo único).
Quem descumpriu foi a outra parte. E agora?
Aí o assunto é outro. Os caminhos de quem foi lesado, que são exigir o cumprimento, resolver o contrato com perdas e danos ou executar, estão no guia de contrato não cumprido. Aqui tratamos da multa de quem encerra ou descumpre.
Comprei um imóvel na planta e quero desistir. É este o caso?
Não, esse tem lei própria, a do distrato (art. 67-A da Lei 4.591/64). Para ele, use o simulador de distrato.