Guia prático · Regularização
Usucapião: quando a posse antiga vira propriedade registrada.
O terreno é da família há décadas. Todo mundo sabe que é seu, menos o registro de imóveis. E enquanto o papel não existe, o imóvel não se vende, não se financia, não se divide em inventário sem dor de cabeça. A usucapião é a ferramenta que fecha essa distância entre o fato e o registro.
Os prazos que a lei pede. Na modalidade extraordinária, quem possui o imóvel como seu, por 15 anos, sem interrupção nem oposição, adquire a propriedade, independentemente de título e boa-fé; o prazo cai para 10 anos se ali estabeleceu moradia habitual ou realizou obras e serviços produtivos (CC, art. 1.238). Na ordinária, bastam 10 anos quando há justo título e boa-fé, e 5 anos na hipótese específica do imóvel adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado, com moradia ou investimentos (CC, art. 1.242).
O caminho que poucos conhecem: o cartório. Com o CPC de 2015, a usucapião passou a poder ser reconhecida sem processo judicial: o pedido é processado diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca, a requerimento do interessado, representado por advogado (art. 216-A da Lei 6.015/73). Quando a documentação é boa e não há litígio, é o caminho mais racional, e a via judicial permanece aberta se o cartório não bastar.
O coração do pedido é a prova. A via extrajudicial exige, entre outros, a ata notarial do tabelião atestando o tempo de posse, e a planta e memorial descritivo do imóvel (art. 216-A, I e II). Contas antigas, IPTU, testemunhas, benfeitorias: a história da posse se conta com documentos, e montá-la bem é o que separa o pedido que anda do que emperra.
Perguntas frequentes
Posso somar o tempo de posse de quem veio antes de mim?
A soma de posses é admitida em várias situações, como o comprador informal que sucede o antigo possuidor ou os herdeiros que continuam a posse. Como se soma, e com que prova, é análise do caso.
Imóvel de herança sem inventário pode?
São situações diferentes que às vezes se cruzam. Há casos em que a regularização passa pelo inventário, outros pela usucapião, outros pelos dois; o diagnóstico vem antes do remédio.
Quanto tempo demora?
A via do cartório, com documentação completa e sem impugnação, tende a ser sensivelmente mais curta que a judicial, mas cada caso tem seu ritmo; desconfie de promessas de prazo.