Barulho, multa, atraso e obra: o que a lei responde ao síndico.

Boa parte do que um síndico decide no dia a dia já tem resposta em poucos artigos do Código Civil. O que não está lá costuma estar em dois documentos do próprio prédio: a convenção, que fixa as sanções, e o regimento interno, que fixa as regras da convivência (art. 1.334, IV e V).

Barulho no condomínio tem horário?

O Código Civil não fixa horário. O dever de não prejudicar o sossego dos vizinhos vale a qualquer hora (art. 1.336, IV), e os horários de silêncio, de obra e de mudança são definidos pelo regimento interno de cada prédio.

O que o síndico pode fazer com o barulho de um vizinho?

Cabe a ele fazer cumprir o regimento e aplicar as sanções que a convenção prevê (arts. 1.348, IV, e 1.334, IV). O vizinho incomodado tem, além disso, direito próprio de fazer cessar a interferência no seu sossego (art. 1.277). E o TJSC tem decidido que o condomínio só responde pelo barulho de um morador quando o síndico se omite: se ele notificou e multou, a responsabilidade é de quem faz o barulho (Apelações 5004677-15.2021.8.24.0064, de 2026, e 0312921-47.2018.8.24.0064, de 2025).

O síndico pode criar uma multa?

Não. O síndico aplica e cobra a multa (art. 1.348, VII), mas a multa por infração aos deveres de segurança, fachada e sossego é a que a convenção prevê, com teto de cinco contribuições mensais. Se a convenção for omissa, cobrá-la depende de deliberação da assembleia, por dois terços dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º). Para o infrator reiterado, a assembleia pode aprovar, por três quartos, multa de até cinco contribuições; diante do comportamento antissocial reiterado, a multa corresponde a dez contribuições, até nova deliberação da assembleia (art. 1.337).

Precisa notificar antes de multar?

Sim. O STJ tem decidido que a multa condominial exige notificação prévia e oportunidade de defesa, e que a multa aplicada sem isso é nula (REsp 1.921.653, 3ª Turma, 2025, e AREsp 2.492.605, 4ª Turma, 2026); na multa por comportamento antissocial (art. 1.337), a conduta precisa ainda ser deliberada em assembleia (REsp 1.921.653). O TJSC tem anulado multas aplicadas sem defesa efetiva: a que foi comunicada e cobrada na mesma carta, sem prazo para resposta, e a que deixou sem julgamento o recurso previsto no regimento (Apelações 5010717-67.2025.8.24.0033, de 2026, e 5016809-03.2023.8.24.0075, de 2025). Se o regimento prevê um rito, o síndico é obrigado a segui-lo (art. 1.348, IV).

O que acontece com o condômino que atrasa?

Paga correção monetária, os juros fixados na convenção (ou, na falta deles, os juros legais) e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). A cota em atraso, prevista na convenção ou aprovada em assembleia e documentada, é título executivo: o condomínio vai direto à execução, sem precisar de um processo para provar a dívida (CPC, art. 784, X).

Quem está em atraso pode ser barrado na piscina ou no salão de festas?

Não pode. O STJ tem decidido que privar o inadimplente do uso das áreas comuns é ilícito e configura abuso de direito, porque a lei já dá ao condomínio meios próprios de cobrança (REsp 1.699.022, 4ª Turma, 2019). A restrição que a lei admite é outra: quem não está quite pode ser impedido de votar e de participar da assembleia (art. 1.335, III).

O condomínio pode cortar a água de quem está em atraso?

Também não. O TJSC decidiu, em outubro de 2026, que suspender a água da unidade por dívida de condomínio é ato ilícito, mesmo com previsão no regimento: a água é serviço essencial, e o condomínio tem meios próprios de cobrança. No caso, o condomínio foi condenado a indenizar o dano moral (Apelação 5004984-26.2024.8.24.0011).

O condômino pode perder o apartamento por dívida de condomínio?

Pode. A dívida de condomínio é exceção à proteção do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV), e o STJ admite a penhora do imóvel mesmo quando ele é a moradia da família (AREsp 3.042.373, 2026).

Quanto tempo o condomínio tem para cobrar?

Cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. É a tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 949), e por isso a cobrança não pode esperar.

A área comum pode ser vendida?

Separadamente, não. O solo, a estrutura, o telhado, as redes de água, esgoto, gás e eletricidade e as demais partes comuns são de uso de todos e não podem ser alienados separadamente nem divididos (art. 1.331, § 2º).

A vaga de garagem pode ser alugada para alguém de fora do condomínio?

Só se a convenção autorizar expressamente. Sem essa autorização, as vagas não podem ser vendidas nem alugadas a pessoas estranhas ao condomínio (art. 1.331, § 1º), e a regra vale até no leilão judicial: em 2024, o STJ decidiu que a vaga penhorada só pode ser arrematada por condômino (REsp 2.095.402).

Quais são os deveres do síndico?

Eleito pela assembleia para até dois anos, renováveis, e sem precisar ser condômino (art. 1.347), o síndico deve convocar a assembleia; representar o condomínio; avisar a assembleia de processo que interesse ao condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia; conservar as partes comuns; fazer o orçamento anual; cobrar as contribuições e as multas; prestar contas à assembleia todo ano e sempre que exigidas; e fazer o seguro da edificação (art. 1.348). Quem não presta contas ou administra mal pode ser destituído pelo voto da maioria absoluta da assembleia (art. 1.349).

Um condômino pode exigir as contas do síndico na Justiça?

Sozinho, não. O síndico presta contas à assembleia (art. 1.348, VIII), e o STJ tem decidido que o condômino, individualmente, não tem legitimidade para exigi-las em juízo (AgInt no AREsp 2.408.594, 2024, e AgInt no REsp 2.010.969, 2025). Se o síndico não convoca a assembleia, um quarto dos condôminos pode convocá-la (art. 1.350, § 1º).

O síndico pode trocar de administradora sem assembleia?

Em regra, não. Passar as funções administrativas a terceiro, como uma administradora, depende de aprovação da assembleia, salvo se a convenção dispuser de outro modo (art. 1.348, § 2º).

O síndico pode entrar no apartamento sem autorização?

Sem o consentimento do morador, só em flagrante delito, desastre, para prestar socorro ou, durante o dia, por ordem judicial (Constituição Federal, art. 5º, XI).

O que o condômino não pode fazer na reforma?

Obra que comprometa a segurança da edificação, e mudança na forma ou na cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (art. 1.336, II e III). Mudar a fachada exige a concordância de todos os condôminos (Lei 4.591/1964, art. 10, § 2º), e a licença da prefeitura não supre essa falta: o STJ decidiu assim em 2026 (REsp 2.104.116). Dentro desses limites, a reforma é dele, nos horários e com as regras que o regimento estabelecer.

O síndico pode exigir alguma coisa antes da obra?

Para reformas que alcançam a estrutura, as vedações ou os sistemas do prédio, a norma técnica da ABNT sobre reformas em edificações (NBR 16.280) prevê um plano de reforma assinado por engenheiro ou arquiteto e entregue ao síndico antes de a obra começar.

Quem aprova uma obra no prédio?

Depende do tipo de obra (art. 1.341). A necessária, que conserva o prédio ou evita que ele se deteriore, o síndico pode fazer sem autorização. Quando a despesa é excessiva, muda: se a obra é urgente, ele a faz e dá ciência à assembleia, convocada imediatamente; se não é urgente, precisa de autorização prévia da assembleia. A obra útil, que aumenta ou facilita o uso, exige o voto da maioria dos condôminos, e a voluptuária, de mero deleite ou recreio, o de dois terços (art. 96). Aprovada sem esse quórum, a deliberação é nula, e a regra é desfazer a obra: em 2026, o STJ só admitiu trocar a demolição por indenização porque a obra já estava consolidada e não trazia prejuízo (AREsp 2.784.126).

Quem paga a obra: o proprietário ou o inquilino?

Entre os dois, quem separa é a Lei do Inquilinato. As despesas extraordinárias são do proprietário: obras que interessam à estrutura do prédio, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e de lazer, formação do fundo de reserva (Lei 8.245/1991, art. 22, X e parágrafo único). As ordinárias, da manutenção do dia a dia, são do inquilino (art. 23, XII e § 1º).