Despejo de inquilino: o que a lei realmente permite.

O aluguel atrasou, a conversa se esgotou, e a pergunta que fica é uma só: em quanto tempo eu retomo o meu imóvel? A resposta honesta é que depende do seu contrato, e de uma escolha que você fez lá atrás, no dia de assinar.

Quando o despejo sai por liminar. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite ao juiz conceder liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir a outra parte, mediante caução de três aluguéis (art. 59, §1º), e uma das hipóteses é justamente a falta de pagamento quando o contrato está sem nenhuma garantia. É o custo invisível da garantia: exigir fiador ou caução dá um colchão contra o calote, mas tira da mesa a retomada rápida. Sem garantia, a liminar existe; com garantia, o despejo corre pelo rito comum.

A purga da mora: o direito de pagar e ficar. No despejo por falta de pagamento, o inquilino (e o fiador) podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado no prazo de 15 dias contados da citação (art. 62, II). Para o proprietário, isso não é derrota: é o processo fazendo o que ele existe para fazer, porque ou o imóvel volta, ou a dívida se paga.

A cobrança anda junto. O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos, citando inquilino e fiador (art. 62, I). E o crédito de aluguel comprovado por documento é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, VIII); em muitos casos dá para executar a dívida diretamente, sem a fase de provar o débito.

Uma garantia só. A lei admite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária, mas uma única modalidade por contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único). Contratos que acumulam garantias nascem com defeito.

Alugo sem garantia ou com fiador?

É uma troca: a garantia protege contra o prejuízo; a ausência dela acelera a retomada. O melhor arranjo depende do imóvel, do mercado e do seu apetite a risco, e é uma decisão de contrato, tomada antes do problema.

Posso simplesmente trocar a fechadura?

Não. A retomada à força, sem processo, expõe o proprietário a responsabilidade civil e criminal. O caminho seguro é o judicial, que, bem conduzido, é mais rápido do que se imagina.

O que preciso ter em mãos?

O contrato, a planilha do débito e os comprovantes de comunicação. Com isso, a ação já nasce com o cálculo discriminado que a lei exige (art. 62, I).