Ganho de capital: as isenções e a redução ao vender o imóvel

Vendeu o imóvel por mais do que pagou e já reservou uma parte do lucro para o imposto? Nem sempre ele é devido. E, quando é, a lei reduz a parte do lucro que paga imposto conforme o tempo em que o imóvel ficou com você.

O ganho de capital na venda de imóvel é, sim, tributado. Mas a lei traz isenções que valem conferir antes de recolher.

As três isenções

Se for o seu único imóvel e a venda for de até R$ 440 mil, o ganho é isento, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, art. 23).

Quem vende um imóvel residencial e usa o valor para comprar outro residencial no país em até 180 dias do contrato de venda também fica isento. Vale uma vez a cada cinco anos, e quem reinveste só uma parte fica isento na proporção do que reinvestiu (Lei 11.196/2005, art. 39).

E o imóvel adquirido até 1969 tem o ganho totalmente isento (Lei 7.713/1988, art. 18).

Fora das isenções, o tempo de posse reduz o imposto

Quando nenhuma isenção se aplica, o imposto não é calculado sobre o lucro inteiro. A lei manda multiplicar o ganho por fatores de redução, e quanto mais tempo o imóvel ficou com você, menor a parte que paga imposto (Lei 11.196/2005, art. 40).

São dois fatores. O primeiro, FR1, é 1 dividido por 1,0060 elevado a m1, e m1 conta os meses entre a compra e novembro de 2005, mês em que a lei foi publicada. O segundo, FR2, é 1 dividido por 1,0035 elevado a m2, e m2 conta os meses de dezembro de 2005, ou do mês da compra, se for depois, até a venda.

Um exemplo: imóvel comprado em janeiro de 2016 e vendido em janeiro de 2026. Como a compra é posterior a 2005, só o FR2 conta, com 120 meses: 1 dividido por 1,0035 elevado a 120 dá cerca de 0,66. O imposto incide sobre cerca de 66% do lucro, e não sobre ele inteiro.

Para o imóvel comprado até 1988, há ainda uma redução pelo ano da compra: 100% para o adquirido até 1969, e 5 pontos a menos a cada ano, até 5% para o de 1988. Para o comprado a partir de 1989, não há essa redução (Lei 7.713/1988, art. 18).

Quem comprou até o fim de 1995 tem o FR1 contado a partir de janeiro de 1996, e, se a compra foi até 1988, também a redução pelo ano da compra (Lei 11.196/2005, art. 40, § 2º).

Antes de assinar a venda, vale ver em qual dessas situações o seu caso se encaixa. Guarde este resumo para quando chegar a hora.

Encaminhe para quem está pensando em vender um imóvel.

Base: Receita Federal (regras de ganho de capital); Lei 9.250/1995, art. 23; Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40; Lei 7.713/1988, art. 18. Conteúdo informativo. Não substitui orientação jurídica.